Não é ilação

Isto não é uma denúncia. Isto não é uma reclamação.
Isto é uma constatação, sem conclusão, sem julgamento.

Não sou a melhor dos profissionais para dizer sobre o tema contrato de locação de imóveis comerciais, mas o Código Civil, artigo 96, §1°, §2° e §3°, admite três tipos de benfeitorias em um imóvel na posse de boa-fé:

  • voluptuárias (são para enfeitar e podem ser retiradas sem alterar a estrutura do imóvel, como exemplo: painel recobrindo a fachada). O locador pode decidir ficar com benfeitoria voluptuária e indenizar o locatário ou determinar que o locatário remova às suas custas e ainda deixe o imóvel no estado em que se encontrava e, caso o imóvel fique prejudicado com a retirada, o locatário ainda deve indenizar o locador;
  • úteis (facilitam o uso e tornam o imóvel mais agradável e, claro, mais valorizado, como exemplo: garagem). Aqui vale a máxima, aquele que edifica em terreno alheio (locatário), perde, em proveito do proprietário (locador), a construção. Só tem um jeito do locatário ser indenizado e ter direito à retenção (manter a posse do imóvel em garantia do crédito): se, e quando, a benfeitoria útil for do conhecimento do locador, é o que diz a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), art. 35; e
  • necessárias (são as que cuidam da estrutura do imóvel e de suas instalações, destinando-se a conservar o imóvel ou impedir que se deteriore). O locatário sempre terá direito à retenção e à indenização pelas benfeitorias necessárias que executar, com ou sem conhecimento do locador, salvo expressa disposição em contrário (Lei 8245/91, art. 35). Esta cláusula que protege o direito do locador em não se ver obrigado a indenizar não foi pacificada pela Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece  “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”, posto ser basilar o princípio de que não haja enriquecimento sem causa, andando no mesmo sentido vem o art. 51, XI, do Código de Defesa do Consumidor. Posto isto, com ou sem cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção, se o locatário executar benfeitoria necessária cabe ser indenizado pelo locador, ainda que para isto se judicialize a questão.

É relativamente comum às famílias mais abastadas constituir empresas de incorporação, administração e participação para cuidar de seus interesses e de suas propriedades. Também não é exceção que os sócios-administradores destas empresas sejam os mais influentes destas famílias.

Temos, então, um imóvel comercial de propriedade de uma empresa de administração e participação. Se a ninguém é dado alegar ignorância da lei, quanto mais disparatado ainda o será se a ignorância for alegada por pessoas jurídicas.

À luz da legislação ora citada, quem pode supor que uma empresa de administração e participação deixe seus interesses sem proteção jurídica? Sendo eu ainda mais óbvia, digo: uma empresa constituída única e exclusivamente para administrar imóveis de sua propriedade não teria vida longa, por gestão temerária, se dos seus contratos de locação não constasse uma cláusula obrigando que qualquer benfeitoria somente pode ser executada pelo locatário após expressa autorização do locador.

Posso dizer que não é uma ilação (usando a palavra em voga), quando o imóvel é comercial e as partes do contrato são pessoas jurídicas é certo que o contrato de locação tem a cláusula de autorização expressa, escrita e prévia do locatário para qualquer benfeitoria a ser realizada pelo locador, ainda que o negócio jurídico se dê entre amigos, compadres e sei lá mais o quê.

Eis o ponto em que realmente começa o fato!

A empresa W. Bertolucci Administração e Participações Ltda. ME tem dois sócios-administradores, um deles é João Alfredo de Castilhos Bertolucci. A atividade econômica principal desta empresa é (CNAE 68.10-2-02) “Aluguel de Imóveis Próprios”. A empresa possui um terreno na Avenida Borges de Medeiros, no Centro de Gramado, RS. O terreno, com uma casa de madeira própria para moradia, está alugado para a empresa Chocolate Caseiro Lugano Ltda, que começou a construir no fundo da loja, ampliando muito o local.

Repetindo.

A empresa do Prefeito de Gramado alugou um terreno, onde deveria existir só uma casa de madeira e não uma de alvenaria, para a Chocolate Lugano, portanto um contrato de imóvel comercial firmado entre duas pessoas jurídicas, sendo que a empresa locatária passou a realizar obras no local, já que, segundo “nota oficial lançada pelo Prefeito” no dia 31/05/2017, desde 2016, por conta de aditivo no contrato de locação, a Chocolate Lugano tinha a posse “total” do imóvel.

A empresa locadora não tinha conhecimento das obras que estavam sendo realizadas pela empresa locatária no objeto do contrato de locação de imóvel comercial firmado entre as partes, é o que afirmou o sócio-administrador da empresa locadora e Prefeito de Gramado em nota no dia 31/05/2017. A empresa locatária, segundo a notícia, assumiu a responsabilidade pelas obras.

Ganhou o proprietário do imóvel com a assunção da culpa pela infração administrativa com apuração em curso e dos gastos feitos pelo inquilino, visto que o imóvel sofrerá valorização sem o dever de indenizar. As partes estão liberadas do direito/dever de indenização por benfeitorias necessárias, passando longe do direito de retenção para garantir o crédito pelas despesas efetuadas.

Um raro caso e de repercussão em que valeu a máxima: aquele que edifica em terreno alheio (locatário), perde, em proveito do proprietário (locador), a construção. Reverências!

Pérolas desnecessárias sobre os sócios-administradores das empresas locadora e locatária

A Chocolate Lugano comemorou seus 40 anos no Paradouro Rasen Bier em 05/10/2016, com a presença do então recém eleito Prefeito de Gramado. Chico da Lugano ou Enor Francisco Terres da Luz, tradicional empresário de chocolate que está entre as dez pessoas físicas que fizeram doações à campanha de Fedoca, apelido do Prefeito de Gramado. O CEO da Chocolate Lugano é desde 09/02/2017 presidente do PMDB local, assumindo “o comando do partido em função das licenças do presidente João Teixeira e do primeiro vice-presidente, Flávio Milton de Souza, que se dedicarão exclusivamente aos cargos de secretários da Saúde e Obras”.

Voltando ao fato

Do ponto de vista da #Fiscalização, quaisquer benfeitorias que alterem a licença concedida, seja por acréscimo ou decréscimo de área em edificação concluída, estão sujeitas à regularização.

O Prefeito de Gramado no dia 04/01/2017 suspendeu a análise de projetos e criou novas regras para construções, com o intuito de “frear as especulações imobiliárias”.

Mas, obra grande em área central, localizada nos fundos da Paradouro Rasen Bier, que assistiu à faustosa comemoração dos 40 anos da Chocolate Lugano, em sendo área hiper valorizada não chama a atenção apenas de Fiscal, salta aos olhos a ausência de placas indicativas do engenheiro responsável. E foi o que aconteceu, além da Fiscalização, outros profissionais da construção civil também observaram a celeridade e o tamanho da obra e fizeram a denúncia junto aos vereadores. Enquanto a Fiscalização instaurou procedimento administrativo tendente a regularizar a obra, os vereadores formularam pedido de informações (PI) à Prefeitura.

A Fiscalização lavrou o Auto de Embargo da Obra no dia 18/05/2017, cuja ciência foi dada somente no dia 23/05/2017 a Francisco Terres da Luz, o CEO da Chocolate Lugano e inquilino do Prefeito, em última instância.

No dia 23/05/2017, “o projeto arquitetônico e demais documentações” ainda estavam em análise na Secretaria de Planejamento, “um dia após a denúncia dos vereadores“sobre a “primeira grande obra” na cidade após o decreto que visava coibir a especulação imobiliária.

Veja as fotos que foram publicadas na fan page do Jornal Integração no dia 23/05/2017

O site é www.fiscaldeposturas.com.br

Quem assinou o Auto de Embargo da obra irregular é também Fiscal de Posturas.

O fato aconteceu numa cidade de 35 mil habitantes.

O fato envolve locatário/ Prefeito.

O fato envolve locador/empresário/presidente+do+PMDB+local.

Diante do fato, me reservo o direito de não citar nominalmente este Profissional da Fiscalização de Atividades Urbanas – FAU, que assinou o Auto de Embargo.

Explico: no dia 25/05/2017, este FAU foi colocado à disposição da Administração, sob a justificativa de restruturação de equipe, por meio do ofício 342/2017.

Tem direito ao cargo na Administração Pública, este direito não foi ferido. Mas, inamovível é só magistrado, e daí que a movimentação com relotação do servidor concursado é comum e fica dependente de exame judicial a investigar o mérito do ato administrativo, sim, o mérito, posto que, se praticado com desvio de finalidade é nulo, cabendo recondução ao cargo anteriormente ocupado.

Em tempo, o Profissional de Fiscalização de Atividades Urbanas, sinonímia para Fiscal de Postura e Obras tal como descrito na Classificação Brasileira de Ocupações (CBO)do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), fez uma única crítica pública, não apócrifa, usando o seu direito constitucional de livre expressão, cuja repercussão redundou na emissão de nota oficial da Prefeitura de Gramado, amplamente divulgada até desproporcionalmente.

A questão foi judicializada, não sei se por ato jurídico praticado com desvio de finalidade, se por constrangimento ilegal, se por censura ao direito constitucional à livre expressão, se por perseguição política. Caberá ao Judiciário analisar o nexo causal entre a ação fiscal e a remoção do profissional que praticou a ação fiscal.

Ao FAU digo, você não está só! Sucesso e que possamos nos ver nos encontros nacionais promovidos pela Fiscalização de Atividades Urbanas. Conheço este filme e sei que ele acaba, e o final feliz é que somos espectadores e podemos sair da sala a qualquer tempo, enquanto que os personagens ficarão para sempre eternizados no filme, mas presos a ele. Você seguirá, apesar de tudo e por tudo, você continuará.

Ao Prefeito de Gramado,  desejo que tenha sucesso na condução das políticas públicas do Município, que aja para preservar suas áreas não edificadas, combatendo de verdade a especulação imobiliária.

Prefeito, ordenamento urbano depende de Fiscais, os únicos com competência legal para exercer atribuições típicas e exclusivas do poder de polícia administrativo. Sem Fiscal a cidade vira o caos! Recomponha sua equipe, a bem do interesse público, sem ranço coronelista. Vá até Cuiabá, MT, veja o que o Prefeito de lá está fazendo com o apoio dos Fiscais para esperar a chegada de Cuiabá-300 anos, em 2019. Você consegue, você pode, só depende de você.

 

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